Selon la cour administrative d'appel de Douai, la valeur des aménagements apportés par des travaux de grosses réparations et de remplacement d'ouvrages a vocation à majorer le coût d'acquisition de l'immeuble pour le calcul de la plus-value professionnelle. L'exonération des plus values professionnelles immobilières visant les seules plus-values à long terme, l'application de cette jurisprudence a des répercussions importantes pour les titulaires de BNC ayant inscrit un immeuble à l'actif avant de réaliser des travaux, qui pourraient être tentés de retenir la seule valeur nette comptable de l'immeuble afin d'augmenter la plus-value à long terme et profiter d'une exonération fiscale plus importante.
Source | CAA Douai, 15 octobre 2020, n° 18-01205
Les titulaires de BNC qui font le choix d'inscrire un immeuble à l'actif professionnel doivent constater une plus ou moins-value professionnelle lorsque le bien est cédé ou qu'ils cessent leur activité. Les plus-values immobilières à long terme peuvent toutefois être totalement exonérées lorsque l'immeuble est détenu depuis plus de quinze ans (CGI, art. 151 septies B). Lorsque le contribuable ne peut pas bénéficier de l'exonération des plus-values des petites entreprises, il lui reste généralement à payer l'imposition sur la plus-value immobilière à court terme, au taux d'imposition du foyer fiscal.
Les faits
Afin de profiter pleinement du bénéfice de l'article 151 septies B du CGI, un contribuable, expert-comptable, avait calculé la plus-value immobilière sur un immeuble totalement amorti cédé pour 150 000 €, inscrit sur le registre pour une valeur d'environ 42 000 €, en ne tenant pas compte du coût d'importants travaux d'aménagements réalisés sur cet immeuble (plus de 107 000 €, dont certains étaient semble-t-il encore en cours d'amortissement). Ayant sorti pour une valeur nulle les travaux en cause après avoir imputé la totalité du prix de cession sur l'immeuble tel qu'inscrit initialement, il avait donc constaté une moins-value à court terme et imputé celle-ci sur la plus-value immobilière à court terme imposable, ce qui revenait en définitive à diminuer celle-ci de la valeur nette comptable de ces travaux d'aménagements.
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